Dienstwagenbesteuerung: bdp aktuell 48 | Januar 2009
Fristenregelung
Bundesgerichtshof: Das Verbot starrer Renovierungsfristen gilt ohne Einschränkungen auch im Gewerbemietrecht
Im Jahre 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) erstmals ein in der Öffentlichkeit viel beachtetes Urteil gesprochen, wonach in Formularmietverträgen ein starrer Fristenplan zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Gegenstand dieses Urteils wie auch weiterer höchstrichterlicher Urteile in der Folgezeit war jeweils ein Mietvertrag über die Nutzung von Wohnräumen. Inwiefern diese Rechtsprechung auch auf Mietverträge für Geschäfts- und Gewerberäume anwendbar ist, musste bislang nicht entschieden werden und blieb sonst unklar. Nun hat der BGH in seinem Urteil vom 08. Oktober 2008 (XII ZR 84/06) entschieden, dass das Verbot starrer Fristen auch im Gewerbemietrecht gilt.
Der BGH sah keine Veranlassung, die Gewerbemieter bei den Renovierungspflichten anders zu behandeln als die Wohnungsmieter. Zwar seien Wohnungsmieter in einigen Bereichen rechtlich besonders schutzbedürftig und werden daher entsprechend gesetzlich privilegiert. Eine solche gesetzliche Privilegierung fehle aber für den Bereich der Schönheitsreparaturen. Somit gilt die bisherige Rechtsprechung zur Wohnungsmiete nun ebenso im gewerblichen Bereich: Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist bei Formularmietverträgen für Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach starren Fristen verpflichtet werden soll. Dies benachteilige den Mieter in unangemessener Weise.
Dr. Matthias Hoes
ist Rechtsanwalt bei bdp Hamburg.
In der Praxis empfiehlt sich also sowohl für Vermieter als auch für Mieter einen Blick in den Mietvertrag zu werfen. Sind dort überhaupt keine Regelungen zu Schönheitsreparaturen vorhanden, muss nach den ausdrücklichen Feststellungen des BGH der Vermieter die Schönheitsreparaturen erbringen. Denn mit Abschluss des Mietvertrages habe sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung zu stellen und auch in einem solchen Zustand zu erhalten. Es gäbe keine gesetzliche Regelung, wonach die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu erbringen seien.
Allerdings ist es in den meisten Mietverträgen langjährige und von den Gerichten grundsätzlich auch als zulässig anerkannte Praxis, die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Handelt es sich bei dem Mietvertrag um individuell ausgehandelte Regelungen (sogenannte Individualvereinbarungen), dann sind der Zulässigkeit von Schönheitsreparaturklauseln angesichts der Vertragsfreiheit allerdings kaum Grenzen gesetzt. Denn die Rechtsprechung zum Verbot starrer Fristen greift nur bei sogenannten Formularmietverträgen, also bei vorformulierten Regelungen, die einseitig von einer Vertragspartei gestellt werden. Dies dürfte bei den weitaus meisten Mietverträgen der Fall sein.
Eine starre und damit unzulässige Fristenregelung liegt beispielsweise dann vor, wenn die Renovierung „mindestens“ oder „regelmäßig“ zu bestimmten Fristen erfolgen muss oder die Fristen ohne weitere Zusätze fest benannt werden. Zulässig hingegen – also nicht „starr“ – ist unter anderem die Klausel, wonach die Arbeiten nur „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ zu bestimmten Fristen zu erfolgen haben, weil hier Ausnahmen vom Fristenplan möglich sind.
Kommt man zu dem Ergebnis, dass die Fristenregelung des Mietvertrages „starr“ und damit unwirksam ist, hat dies fast immer die Unwirksamkeit der kompletten Renovierungsklausel zur Folge. Denn in den meisten Fällen wird nach Streichung der Fristenregelung ein sinnvoller Regelungsgehalt in der Renovierungsklausel nicht mehr verbleiben. Dann muss bei der Renovierung eben der Vermieter ran.
