Erbschaftsteuer | bdp aktuell 42 | Juni 2008
Wertvolle Häuschen
Mit der Erbschaftsteuerreform werden sowohl die Freibeträge als auch die Bewertungen für Immobilien steigen
Dr. Michael Bormann erläuterte bei Bloomberg die Auswirkungen der Erbschaftsteuerreform auf die Immobilienbewertung. Die Fragen stellte Thomas Bauer.
____Im Sommer soll die Erbschaftsteuerreform verabschiedet werden. Die Reform wurde vom Bundesverfassungsgericht erzwungen, weil bislang die verschiedenen Vermögenspositionen sehr unterschiedlich bewertet werden. Herr Bormann, kann man schon sehen, wer Gewinner und Verlierer dieser Reform sein werden?
Dr. Michael Bormann: Die Antwort hängt davon ab, dass sich ja die Freibeträge für den Steuerzahler verbessern werden. Am besten ist die Steigerung für die Enkel. Dort vervierfacht sich der Freibetrag fast von 51.200 auf 200.000 Euro, für die Kinder verdoppelt er sich fast von 205.000 auf 400.000 Euro und für die Ehegatten steigt er von 307.000 auf 500.000 Euro. Und nun muss man sehen, wie sich die Neubewertung der Immobilien zum Anstieg der Freibeträge verhält. Wenn sich die Bewertung einer Immobilie nicht vervierfacht, dann ist ein Enkel der am meisten begünstigte.
____Also sind die neuen Freibeträge ein echter Vorteil dieser Reform. Aber wie ist es mit der Bewertung? Kann es sein, dass zukünftig eine Immobilie zum Mehrfachen des jetzigen Preises bewertet wird und im Wert deutlich über die angestiegenen Freibeträge hinausgeht?
Dr. Michael Bormann
ist Steuerberater und seit 1992 Gründungspartner der Sozietät bdp Bormann Demant & Partner.
Ja, das kann passieren. Wir kehren zurück zu einer Unterscheidung von verschiedenen Immobilienarten. Das kennen wir von früher aus dem Bewertungsgesetz. Diese Immobilienarten werden dann entweder nach einem Vergleichswertverfahren oder, bei Objekten die vermietet sind, nach einem Ertragswertverfahren bewertet. Wenn es Objekte sind, für die kein Vergleichswert vorliegt, dann wird ein Sachwertverfahren angewendet (vgl. Tabelle rechts). Danach wird dann der umbaute Raum, die Grundstücksgröße, die Wohnraumgröße mit herangezogen und mit einem Vervielfältiger multipliziert. Das Ergebnis dieser recht komplizierten Bewertungsverfahren wird sein, dass sich die zugrunde gelegten Immobilienpreise für den Erbschafts- oder Schenkungsfall deutlich erhöhen. Das kann in einzelnen Lagen zum Doppelten führen oder gar darüber hinausgehen.
____Also kommt es sehr darauf an, ob man das Einfamilienhaus in Stuttgart oder in Rostock erbt.
Exakt! In Rostock wird, wenn es nicht absolut erste Warnowlage ist, der Immobilienpreis einfach niedriger sein als in Baden-Württemberg oder Bayern. Und es gibt dort natürlich schon kleinere Einfamilienhäuser, die deutlich über 500.000 Euro Wert haben, sodass es nach neuem Recht im Erbschafts- oder Schenkungsfall durchaus zu einer Besteuerung kommen kann.
____Wie fair wird die Bewertung bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sein? Die können ja in einem Ballungsraum liegen oder aber dort, wo das Risiko des Leerstands besonders groß ist.
Das wird im Verfahren berücksichtigt, denn das Ertragswertverfahren heißt, dass die Miete angesetzt wird. Und wenn ich in einem strukturschwachen Gebiet wenig Miete erziele, dann ist logischerweise auch mein Ertragswert geringer.
____Nun ist noch nicht ganz klar, ob die Erbschaftsteuerreform rückwirkend zum 01.01.2008 oder vielleicht auch schon zum 01.01.2007 gelten wird. Gibt es Übergangsfristen, die man positiv nutzen kann?
Es ist noch nicht klar, wann und wie dieses Gesetz verabschiedet wird. Der Kabinettsentwurf ist zwar durch. Momentan ist es wahrscheinlich, dass das neue Recht wahlweise noch für Erbschaftsvorgänge 2007 angewendet werden kann, für Schenkungsvorgänge erst ab 2008.
____Es kommt doch auch vor, dass das Finanzamt einen zu hohen steuerlichen Wert ansetzt, den man selbst nicht teilt? Wie geht man damit um?
Als Neuerungen wird dem Steuerbürger erstmals die Möglichkeit eröffnet, den Gegenbeweis anzutreten um zu sagen, die Bewertung des Finanzamtes ist nicht korrekt. Ich kann beweisen, entweder durch Vergleichswerte oder durch Gutachter, dass der tatsächliche Wert deutlich niedriger ist, als der durch das Finanzamt festgestellte.
____Wenn wir uns die verschiedenen Freibeträge anschauen, und noch im Ohr haben, dass Finanzminister Steinbrück versprochen hat, dass „Oma ihr klein Häuschen“ steuerfrei bleibt, stellt sich ja die Frage, ob das so stimmt.
Es hängt sehr viel von der Region ab. Und Omas Häuschen geht ja an die Enkel und deren Freibetrag ist eben nur 200.000 Euro. Da kann in vielen Regionen der Immobilienwert darüber liegen. Wenn wir aber von Vaters oder Mutters Immobilie reden, da sind die Freibeträge 400.000 Euro.
____Gibt es klare Verlierer der Reform?
Ja, natürlich. Das sind alle diejenigen, die größere oder mehrere Immobilien zu vererben haben und damit im Wert über die Freibeträge der Enkel, Kinder oder Ehegatten hinausgehen. Deren Erben werden in jedem Fall sehr viel mehr Erbschaftsteuer zahlen, als bisher. Das ist ganz klar.
____Gibt es Alternativen zur Vererbung? Sollte man Schenkungen erwägen?
Dieses Instrument bleibt. Wie schon nach geltendem Recht können die Freibeträge alle zehn Jahre einmal ausgeschöpft werden. Ich kann also Teile verschenken, sodass die Freibetragsgrenzen gerade berührt, aber nicht überschritten werden. Diesen Vorgang kann ich, wenn ich rechtzeitig mit der Übertragung anfange, alle zehn Jahre wiederholen.
Doch Vorsicht: Man muss sehr genau unterscheiden, ob man ein steuerliches Problem löst oder ein neues schafft, wenn man sich seiner einzigen Ertragsquelle oder Wohnmöglichkeit begibt. Diese Frage sollte auf gar keinen Fall nur unter dem steuerlichen Blickwinkel betrachtet werden. Zur Beratung in unsere Kanzlei kommen nämlich oft Fälle, wo gesagt wurde, solche Konflikte kommen bei uns nicht vor. Wir werden uns über die Generationen hinweg bestens und gütlich einigen. Wenn das aber immer so wäre, dann hätten Anwälte und Berater deutlich weniger zu tun.
____Wird die Erbschaftsteuerreform zu mehr Fairness führen?
Sie wird sicherlich eine gleichmäßigere Bewertung sicherstellen zwischen Immobilienvermögen und Aktien- oder Barvermögen. Sie trifft aber jene, die geplant haben, die Grundversorgung des Wohnens und vielleicht eine Rentenaufbesserung durch Mieteinnahmen über Immobilieneigentum zu regeln. Die werden dann, wenn sie das an die nächste Generation weitergeben wollen, mehr belastet.
____Ist es sinnvoller, eine Immobilie zu vererben, als sie vorher zu versilbern und dann Barvermögen zu vererben?
Das wird erst die Zukunft zeigen, wenn das Gesetz angewendet wird. Wenn es so kommt, wie der Gesetzgeber will, dann wird diese Immobilie ja zum Zeitwert übertragen und damit müsste es egal sein, ob ich die Immobilie oder das Barvermögen vererbe.
