Erbschaftsteuer // bdp aktuell 33 | September 2007
„Die Zeit drängt gewaltig!“
Ab 2008 erhöht sich die Erbschaftsteuer für viele übertragene Immobilien, weil deren Wert deutlich höher angesetzt wird
____Frau Hagemeier, wer Immobilien vererben oder verschenken möchte, dem drohen durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftsteuer bald böse Überraschungen. Was steht da vor der Tür?
Vor der Tür steht eine deutliche Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer. Ab 01. Januar 2008 wird für ein und dieselbe Immobilie unter Umständen das Zwei- oder gar Dreifache des bisher relevanten Wertes angesetzt. Das liegt daran, dass das Bundesverfassungsgericht die erbschaftsteuerliche Sonderbehandlung von Immobilien verworfen hat, nach der diese bislang nur mit ungefähr der Hälfte und in günstigen Fällen nur mit einem Fünftel des Verkehrswertes bewertet wurden. Das Bundesverfassungsgericht hat aber vorgegeben, dass der aktuelle Preis zugrunde zu legen ist.
Martina Hagemeier
ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberaterin, Geschäftsführerin der bdp Revision und Treuhand GmbH und seit 1996 Partnerin
bei bdp Berlin.
____Wie wird nun gerechnet?
Bislang galt bei Neubauten die Formel Jahresmiete mal 12,5 plus einen Zuschlag von 20 % gleich Gebäudewert. Aus 1.250 Euro Monatsmiete werden 225.000 Euro Gebäudewert. Zukünftig gilt die Formel Raummeterpreis mal Grundfläche, wozu alles vom Keller bis zum Dachgeschoss zählt. Bei 1.000 Euro Raummeterpreis und 330 Quadratmetern Grundfläche für eine Immobilie beträgt der Gebäudewert nun 330.000 Euro. Dazu wird aber noch der Grundstückswert dazu gezählt. Da haben wir dann flugs noch mal fast 300.000 Euro oben drauf. Der steuerliche Immobilienwert verdreifacht sich zu Silvester 2007 von 225.000 auf über 600.000 Euro!
____Was bedeutet das für Immobilienübertragungen?
Das bedeutet, dass die Zeit drängt, denn für steuermindernde Gestaltungen haben wir nur bis Jahresende Zeit, und das sind ja nur noch gut 100 Tage! Wer jetzt nicht handelt, verschenkt in jedem Fall Geld an den Staat, indem er den Begünstigten höhere Steuern aufhalst.
____Welche Termine sind zu beachten?
Für die Steuer relevant ist das Datum des Notarvertrags, der die Vereinbarungen für den späteren Grundbucheintrag enthält. Wann dieser erfolgt spielt keine Rolle. Erfolgt die Unterzeichnung noch 2007, sind die günstigeren Steuern gesichert. Aber Achtung: Wenn Minderjährige die Begünstigten sein sollen, müssen Sie einen Ergänzungspfleger hinzuziehen.
____Welche Modelle für vorzeitige Übertragungen sind zu empfehlen?
Nicht mehr relevant ist das Modell Hauspräsent gegen Rente, nach dem die Kinder ihre Zahlungen als Sonderausgaben absetzen und die Eltern die Einnahmen bei meist geringer Progression versteuern, weil der Sonderausgabenabzug nur noch fünf Jahre lang möglich ist. Aber der Nießbrauch ist ja ein bewährtes Modell, das man individuell ausgestalten kann.
____Lassen sich mit der 2007 noch geltenden günstigen Immobilienbewertung auch andere Vermögen günstig übertragen?
Prinzipiell ja und zwar über die Umwegschenkung. Das geht so: Wenn Sie Sparguthaben oder Wertpapiere verschenken, dann ist grundsätzlich jetzt schon der volle Wert anzusetzen. Wenn Sie diese aber verschenken mit der Auflage, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen, dann wird nur der Immobilienwert angesetzt. Doch hierbei ist unbedingt zu beachten, dass steuerlich nicht der Zeitpunkt der Schenkung, sondern der Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. des Erwerbs relevant ist. Da müssen Sie genau prüfen, ob Sie das bis Silvester hinbekommen.
____Wie steht es mit Ehepaaren? Müssen die sich auch beeilen?
Nein, Schenkungen zwischen Ehepartnern bleiben unabhängig vom Wert steuerfrei. Wenn aber das gemeinsame Kind unter Ausnutzung von zwei Freibeträgen mit einer Immobilie bedacht werden soll, muss das noch in diesem Jahr geregelt werden. bdp klärt hier in allen Zweifelsfällen gerne auf. Es ist auch nicht in allen Fällen so dramatisch, denn das selbstgenutzte Eigentum soll durch Freibeträge deutlich begünstigt werden.
____Frau Hagemeier, wir bedanken uns für dieses Gespräch.
