Baudarlehen // bdp aktuell 30 | Mai 2007
Zahlungsströme trennen
Bei Mischnutzung müssen einheitliche Baudarlehen eindeutig zugeordnet werden
Ein erhöhtes Werbungskostenpotenzial ist realisierbar, wenn die aufgenommenen Darlehen für die Herstellung oder den Kauf eines sowohl vermieteten als auch eigengenutzten Gebäudes steuerlich den einzelnen Teilbereichen zugeordnet werden. Das funktioniert aber nur, wenn Aufwendungen und Kredite gezielt aufgesplittet werden.
So müssen die Kosten den Gebäudeteilen logisch zugeordnet werden, die eigenständige Wirtschaftsgüter bilden. Ist dies nicht der Fall, ist nur eine anteilige Berücksichtigung der Schuldzinsen im Verhältnis zur gesamten Nutzungsfläche möglich. Eine separate Zuordnung von einzelnen Darlehen ist nicht mehr möglich, wenn die Mittel vor den jeweiligen Überweisungen erst einmal – wenn auch nur kurzfristig – auf das eigene Girokonto fließen. Dann sind die Schuldzinsen nur anteilig absetzbar.
Rüdiger Kloth
ist Steuerberater und seit 1997 Partner bei bdp Hamburg.
Finanzierungskosten sind in vollem Umfang nur dann zu berücksichtigen, wenn die Anschaffungskosten den eigenständigen Wirtschaftsgütern zugeordnet und hiernach auch gesondert mit den Darlehensmitteln bezahlt werden. Dies setzt eine Aufteilung des einheitlichen Kaufpreises auf den selbstgenutzten und den vermieteten Gebäudeteil voraus. Anschließend muss das zur Finanzierung aufgenommene Darlehen gezielt dem der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zugeordnet werden. Dazu muss der Kaufpreis dieses Gebäudeteils tatsächlich aus den Mitteln gezahlt werden. Der Zuordnungszusammenhang ist unterbrochen, wenn das Auszahlungsverhalten mit seiner Zurechnungsentscheidung nicht übereinstimmt.
Für den Zusammenhang zwischen Darlehen und Kosten kommt es maßgeblich auf die tatsächliche Zahlung aus Eigen- sowie Fremdmitteln an. Die Zuordnung muss anhand getrennter Zahlungsströme nachvollziehbar sein.
